Modelo de instrumento particular de compra e venda definitiva de bens imóveis

O Novo Código Civil Brasileiro permite que qualquer negociação de imóveis seja dispensada da escritura pública se o valor total do imóvel for inferior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no Brasil (se o valor total do bem for maior, procure um Cartório de Notas para lavrar uma escritura pública). Acima deste valor o instrumento particular só é admitido se contiver cláusula de alienação fiduciária para garantir alguma prestação pendente.

O direito de propriedade somente será transmitido após o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis.

Segue abaixo o modelo do instrumento particular que pode ser confeccionado pelas próprias partes. A lei não exige, mas é recomendável a orientação de um advogado ou corretor de imóveis.



INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DEFINITIVA DE BEM IMÓVEL.

I - DAS PARTES
Pelo presente instrumento as partes abaixo nomeadas, têm entre si como justa e contratada a presente COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, pelas cláusulas a seguir:

A) De um lado, doravante designados simplesmente como VENDEDOR(ES):

Nome completo:
Nacionalidade:
Estado Civil:
Profissão:
RG:
CPF:
Endereço completo, cidade e CEP:

Nome do cônjuge:
Nacionalidade:
Estado Civil:
Profissão:
RG:
CPF:

Regime de bens do casamento: .......................................... (comunhão parcial, comunhão universal, ou separação de bens)
Data do casamento: .........../................../........................

B) De outro lado, doravante designados simplesmente como COMPRADOR(ES):

Nome completo:
Nacionalidade:
Estado Civil:
Profissão:
RG:
CPF:
Endereço completo, cidade e CEP:

Nome do cônjuge:
Nacionalidade:
Estado Civil:
Profissão:
RG:
CPF:

Regime de bens do casamento: .......................................... (comunhão parcial, comunhão universal, ou separação de bens)
Data do casamento: .........../................../........................


II - DA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL - O(s) vendedor(es) são proprietários do bem imóvel localizado na .........................................................................., nº ......................., bairro ................................., no Município de ..................................................., cujo terreno tem a área de .........................m², conforme Matricula nº .............................. do Cartório de Registro de Imóveis, e certidão expedida por este mesmo cartório, que contém a seguinte descrição do imóvel: “........................................................................................
......................................................................................”.
(descrever o imóvel e considerar as averbações (AV.) posteriores que tenham alterado a sua descrição).

CÓDIGO DO CONTRIBUINTE DO IMÓVEL URBANO: [número de inscrição cadastral perante a Prefeitura que consta no carnê do IPTU mais recente].

CÓDIGO DO CONTRIBUINTE DO IMÓVEL RURAL: O imóvel está cadastrado no INCRA sob nº ............................................................., conforme último CCIR expedido referente aos anos de 2006/2009, e do qual constam as seguintes informações: nome do detentor: ...............................................; nacionalidade do detentor: ......................................., denominação do imóvel: ..............................................; e localização do imóvel: ....................................................... .
III - DA VENDA E COMPRA E DO PREÇO
E por estarem justa e contratadas, as partes vendem efetivamente o bem imóvel descrito no presente instrumento particular, pelo preço de R$............... (.................................................................), que o(s) comprador(es) declaram ter recebido do(s) vendedor(es) e dão quitação.

IV - DAS DECLARAÇÕES DO(S) VENDEDOR(ES).

DA INEXISTÊNCIA DE ÔNUS, TRIBUTOS E AÇÕES JUDICIAIS - Os vendedores declaram sob responsabilidade civil e criminal que são proprietários do imóvel descrito no presente instrumento livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou tributos, inexistindo também pendências judiciais sobre o imóvel ou sobre eles vendedores, nem débitos de condomínio pendentes.

[SE HOUVER ALGUMA PENDÊNCIA, INCLUA A CLÁUSULA ABAIXO:]
Excetuam-se da cláusula acima as seguintes pendências existentes: [MENCIONE AQUI A EXISTÊNCIA DE PENDÊNCIAS EXISTENTES (ônus, alienações, hipoteca, usufruto, penhora, arrolamento fiscal de bens, reserva legal, servidões, restrições de loteamento, débitos de condomínio, ações judiciais contra o bem ou vendedores, tributos pendentes, etc.).

DO ENQUADRAMENTO PREVIDÊNCIÁRIO - Para que a presente venda possa ser registrada no cartório competente, os vendedores declaram não ser vinculados, na condição de contribuintes, a obrigações previdenciárias, ou, caso sejam pessoa jurídica ou contribuintes, declaram ter apresentado aos compradores cópias autenticas de seus instrumentos sociais registrados e ainda duas Certidões Negativas de Débitos originais exigidas pela legislação previdenciária (CND Previdenciária e CND Conjunta), dentro do prazo de validade e com a finalidade correta.

V - DAS DECLARAÇÕES DO(S) COMPRADOR(ES)

AÇÕES JUDICIAIS - O(s) comprador(es) declaram ter tido acesso às certidões de distribuições de ações nos âmbitos estadual, federal e trabalhista em nome do(s) vendedor(es), ou que dispensam neste ato a apresentação de tais certidões.

TRIBUTOS – Caso o bem vendido seja urbano, o(s) comprador(es) declaram ter tido acesso à certidão negativa de tributos municipais incidentes sobre o imóvel, ou que dispensam neste ato a apresentação de tal certidão, respondendo solidariamente perante o Município, neste último caso, por eventuais débitos existentes. Caso se trate de imóvel rural, os compradores declaram ter recebido a Certidão Negativa de Débitos do Imóvel Rural expedido pelo site da Receita Federal, dentro do prazo de validade impresso na mesma.

VI - DAS DECLARAÇÕES DE AMBAS AS PARTES
As partes autorizam o Registro de Imóveis a praticar os atos e averbações necessários ao registro do presente instrumento, para que a presente venda possa surtir efeitos sobre a propriedade.

As partes declaram também que o valor venal total e o valor declarado neste instrumento para o imóvel corresponde ao valor real da transação, ambos inferiores a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no país na data de assinatura do contrato, nos termos do artigo 108 do Código Civil em vigor, cientes de sua responsabilidade criminal por falsidade ideológica e por crime contra o sistema tributário em caso de falsidade desta declaração.

As partes assinam o presente instrumento em duas vias originais, as quais foram lidas e rubricadas em todas as páginas.

[CIDADE], [DATA DE ASSINATURA DO INSTRUMENTO].

VII – ASSINATURAS DAS PARTES
VENDEDOR(ES):

______________________________ ______________________________

COMPRADOR(ES):

______________________________ ______________________________

DUAS TESTEMUNHAS EXIGIDAS POR LEI:

______________________________ ______________________________


* reconhecer firma de todas as partes, inclusive das duas testemunhas e levar diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis para examinar se as informações estão corretas.

Modelo de Instrumento Particular de Compra e venda com alienação fiduciária de imóvel

A Lei nº 9.514/97 permite que qualquer negociação de imóveis seja dispensada da escritura pública se houver cláusula de alienação fiduciária, sem nenhuma limitação ao valor do imóvel.

A alienação fiduciária de imóveis é um instituto novo no Brasil e permite a retomada rápida do imóvel (cerca de 60 dias) mediante processo administrativo perante o Cartório de Registro de Imóveis, dispensando a necessidade de se promover ações judiciais, como ocorria com as execuções de hipotecas, que podem demorar mais de dez anos para terminarem.

O direito de propriedade somente será transmitido após o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis.

Segue abaixo o modelo do instrumento particular que pode ser confeccionado pelas próprias partes. A lei não exige, mas é recomendável a orientação de um advogado ou corretor de imóveis.



INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

I - DAS PARTES
Pelo presente instrumento as partes abaixo nomeadas, têm entre si como justa e contratada a presente COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, pelas cláusulas a seguir:

A) De um lado, doravante designados simplesmente como VENDEDOR(ES):

Nome completo:
Nacionalidade:
Estado Civil:
Profissão:
RG:
CPF:
Endereço completo, cidade e CEP:

Nome do cônjuge:
Nacionalidade:
Estado Civil:
Profissão:
RG:
CPF:

Regime de bens do casamento: .......................................... (comunhão parcial, comunhão universal, ou separação de bens)
Data do casamento: .........../................../........................

B) De outro lado, doravante designados simplesmente como COMPRADOR(ES):

Nome completo:
Nacionalidade:
Estado Civil:
Profissão:
RG:
CPF:
Endereço completo, cidade e CEP:

Nome do cônjuge:
Nacionalidade:
Estado Civil:
Profissão:
RG:
CPF:

Regime de bens do casamento: .......................................... (comunhão parcial, comunhão universal, ou separação de bens)
Data do casamento: .........../................../........................


II - DA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL OBJETO DA VENDA E DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - O(s) vendedor(es) são proprietários do bem imóvel localizado na .........................................................................., nº ......................., bairro ................................., no Município de ..................................................., cujo terreno tem a área de .........................m², conforme Matricula nº .............................. do Cartório de Registro de Imóveis, e certidão expedida por este mesmo cartório, que contém a seguinte descrição do imóvel: “........................................................................................
......................................................................................”.
(descrever o imóvel e considerar as averbações (AV.) posteriores que tenham alterado a sua descrição), imóvel esse adquirido mediante escritura de .................. lavrada em ......../........../................ (Livro ........., Fls. ............... do ........... Cartório de Notas do Município de ..........................) ou formal de partilha (processo nº ............... do Fórum da Comarca de ...................

CÓDIGO DO CONTRIBUINTE DO IMÓVEL URBANO: [número de inscrição cadastral perante a Prefeitura que consta no carnê do IPTU mais recente].

CÓDIGO DO CONTRIBUINTE DO IMÓVEL RURAL: O imóvel está cadastrado no INCRA sob nº ............................................................., conforme último CCIR expedido referente aos anos de 2006/2009, e do qual constam as seguintes informações: nome do detentor: ...............................................; nacionalidade do detentor: ......................................., denominação do imóvel: ..............................................; e localização do imóvel: ....................................................... .
III - DA VENDA E COMPRA, DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO:
E por estarem justa e contratadas, as partes vendem efetivamente o bem imóvel descrito no presente instrumento particular, pelo preço de R$............... (.................................................................), pago da seguinte forma: R$.................. (............................) pagos neste ato em moeda corrente [ou cheque / ou transferência bancária] que os vendedores declaram ter recebido e conferido, e o restante, R$................... (.....................................) a serem pagos no prazo de .................. meses em ........... (...............................) parcelas mensais no valor de R$........................... (..................................................................) cada uma, com ou sem incidência de juros mensais à taxa efetiva de ............% ao mês sobre o saldo devedor, parcelas essas garantidas mediante alienação fiduciária do imóvel abaixo pactuada.

IV – DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
O(s) comprador(es) alienam fiduciariamente o imóvel adquirido em favor dos vendedor(es) em garantia das prestações pendentes mencionadas na cláusula de preço acima. Ao(s) comprador(es) fiduciante(s) fica assegurada, enquanto adimplentes, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária. E para fins de venda do imóvel em eventual público leilão, em caso de falta de pagamento pelo(s) comprador(es), fica o imóvel avaliado em R$................... (..............................................................................), atualizável mediante a variação do seguinte índice: Custos Unitários Básicos divulgados pelo Sinduscon, ou outro critério que vier a ser utilizado e permitido pela legislação. [.... ou outro índice de mercado escolhido pelas partes ....].

V - DAS DECLARAÇÕES EXIGIDAS PELO ARTIGO 24, INCISO VII DA LEI 9.514/97
Fazem parte integrante do presente contrato, as declarações legais obrigatórias a seguir:
“Art.26 - Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...)
§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º, sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá, à vista da prova do pagamento, pelo fiduciário, do imposto de transmissão "inter vivos", o registro, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário.
Art.27 - Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
§1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art.24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.
§2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
§3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.
§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art.516 do Código Civil.
§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.
§ 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.
VI - DAS DECLARAÇÕES DO(S) VENDEDOR(ES).

DA INEXISTÊNCIA DE ÔNUS, TRIBUTOS E AÇÕES JUDICIAIS - Os vendedores declaram sob responsabilidade civil e criminal que são proprietários do imóvel descrito no presente instrumento livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou tributos, inexistindo também pendências judiciais sobre o imóvel ou sobre eles vendedores, nem débitos de condomínio pendentes.

[SE HOUVER ALGUMA PENDÊNCIA, INCLUA A CLÁUSULA ABAIXO:]
Excetuam-se da cláusula acima as seguintes pendências existentes: [MENCIONE AQUI A EXISTÊNCIA DE PENDÊNCIAS EXISTENTES (ônus, alienações, hipoteca, usufruto, penhora, arrolamento fiscal de bens, reserva legal, servidões, restrições de loteamento, débitos de condomínio, ações judiciais contra o bem ou vendedores, tributos pendentes, etc.).

VII - DAS DECLARAÇÕES DO(S) COMPRADOR(ES)

AÇÕES JUDICIAIS - O(s) comprador(es) declaram ter tido acesso às certidões de distribuições de ações nos âmbitos estadual, federal e trabalhista em nome do(s) vendedor(es), ou que dispensam neste ato a apresentação de tais certidões.

TRIBUTOS – Caso o bem vendido seja urbano, o(s) comprador(es) declaram ter tido acesso à certidão negativa de tributos municipais incidentes sobre o imóvel, ou que dispensam neste ato a apresentação de tal certidão, respondendo solidariamente perante o Município, neste último caso, por eventuais débitos existentes. Caso se trate de imóvel rural, os compradores declaram ter recebido a Certidão Negativa de Débitos do Imóvel Rural expedido pelo site da Receita Federal, dentro do prazo de validade impresso na mesma.

VIII - DAS DECLARAÇÕES DE AMBAS AS PARTES
As partes autorizam o Registro de Imóveis a praticar os atos e averbações necessários ao registro do presente instrumento, para que a presente venda possa surtir efeitos sobre a propriedade.

As partes declaram também que o valor venal total e o valor declarado neste instrumento para o imóvel corresponde ao valor real da transação, ambos inferiores a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no país na data de assinatura do contrato, nos termos do artigo 108 do Código Civil em vigor, cientes de sua responsabilidade criminal por falsidade ideológica e por crime contra o sistema tributário em caso de falsidade desta declaração.

DO ENQUADRAMENTO PREVIDÊNCIÁRIO - Para que a presente venda e alienação fiduciária possam ser registradas no cartório competente, os compradores/fiduciários e vendedores/fiduciantes declaram não ser vinculados, na condição de contribuintes, a obrigações previdenciárias, ou, caso sejam pessoa jurídica ou contribuintes, declaram ter apresentado aos compradores cópias autenticas de seus instrumentos sociais registrados e ainda duas Certidões Negativas de Débitos originais exigidas pela legislação previdenciária (CND Previdenciária e CND Conjunta), dentro do prazo de validade e com a finalidade correta.

As partes assinam o presente instrumento em duas vias originais, as quais foram lidas e rubricadas em todas as suas páginas.

[CIDADE], [DATA DE ASSINATURA DO INSTRUMENTO].

XIX – ASSINATURAS DAS PARTES
VENDEDOR(ES):

______________________________ ______________________________

COMPRADOR(ES):

______________________________ ______________________________

DUAS TESTEMUNHAS EXIGIDAS POR LEI:

______________________________ ______________________________


* reconhecer firma de todas as partes, inclusive das duas testemunhas e levar diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis para examinar se as informações estão corretas ou se há alguma exigência ou correção a fazer.